Bilocali, idealista: 38.200 euro iniziali per comprare, 3.400 per affittare

Per un bilocale di seconda mano in Italia, idealista stima una disponibilità iniziale di 38.200 euro per acquistare, contro 3.400 euro per affittare. Il pagamento mensile segue invece il rapporto opposto: 499 euro di rata simulata del mutuo contro 847 euro di canone. Il confronto, contenuto nell’analisi pubblicata il 10 novembre 2026 sui dati del terzo trimestre, distingue due condizioni diverse per le famiglie: sostenere la spesa mensile e avere i risparmi necessari all’ingresso.

La rata più bassa, dunque, non elimina l’ostacolo dell’anticipo. Né dimostra, da sola, che comprare sia complessivamente più conveniente: una parte delle somme iniziali paga l’immobile, un’altra copre spese, mentre nell’affitto il deposito cauzionale rimane vincolato a garanzia del contratto.

Le ipotesi dietro i 38.200 euro

Il modello considera un bilocale dal prezzo stimato di 139.000 euro, finanziato per l’80% con un mutuo trentennale a tasso fisso del 3,49%. Alla quota del 20% da coprire con risorse proprie aggiunge oneri accessori pari al 7,5% del prezzo: imposta di registro con agevolazione prima casa, notaio, agenzia e spese di accensione del finanziamento.

La base sono i prezzi e i canoni richiesti negli annunci del portale; per avvicinare i prezzi di vendita a quelli effettivamente pagati viene applicato uno sconto di trattativa stimato da idealista/data. Non sono prezzi registrati nei rogiti né offerte bancarie, ma valori indicativi costruiti con queste ipotesi.

Per la locazione il modello somma tre mensilità di deposito cauzionale e una di provvigione all’agenzia. La tabella ricostruisce le singole voci a partire dal prezzo e dal canone pubblicati.

I totali sono compatibili, per arrotondamento, con quelli indicati dal portale, ma non riproducono eventuali dati sottostanti non arrotondati. Le quattro mensilità della locazione non comprendono il primo canone: la cifra di apertura non va quindi letta come un preventivo completo di tutto ciò che occorre pagare per entrare nell’abitazione.

Anticipo, oneri e cauzione hanno funzioni diverse

La liquidità necessaria non coincide con il costo definitivo. Nell’acquisto, l’anticipo paga una parte della casa e riduce il debito da contrarre: non è una commissione. Nell’affitto, la cauzione garantisce gli obblighi contrattuali ed è destinata alla restituzione, salvo somme legittimamente trattenibili. La provvigione all’agenzia è invece una spesa.

Anche gli oneri dell’acquisto richiedono un preventivo specifico. La guida dell’Agenzia delle Entrate alle imposte sull’acquisto della casa distingue il trattamento fiscale secondo il venditore, l’assoggettamento a Iva e la presenza dei requisiti per le agevolazioni. Il 7,5% dello studio è una stima complessiva di più voci, non un’aliquota fiscale né una tariffa obbligatoria valida per ogni compravendita.

Il mutuo dipende anche dalla perizia e dal reddito

L’80% del prezzo utilizzato nella simulazione non coincide necessariamente con la somma che una banca concederà. Come spiega la Banca d’Italia nella pagina sul funzionamento del mutuo ipotecario, gli intermediari finanziano di solito fino all’80% del valore di perizia, che può differire dal prezzo concordato. Valutano inoltre la capacità di rimborso del richiedente.

Se la perizia fosse inferiore al prezzo e la banca applicasse a quel valore il limite dell’80%, aumenterebbe la parte da coprire con risorse proprie. È una conseguenza condizionata del criterio di finanziamento, non una previsione sull’esito delle singole pratiche. Disporre dell’anticipo previsto dallo studio, quindi, non garantisce l’ottenimento del mutuo.

Perché 499 euro di rata non misurano tutta la convenienza

La rata restituisce capitale e paga interessi. La durata scelta incide sul confronto: la guida della Banca d’Italia ai costi del mutuo chiarisce che, a parità di somma finanziata e tasso, allungare il rimborso riduce la rata ma aumenta gli interessi complessivi. Per confrontare le offerte conta anche il TAEG, il Tasso annuo effettivo globale, che sintetizza interessi e altre spese del finanziamento.

Il confronto con l’affitto deve includere anche manutenzione, eventuali lavori, assicurazioni e spese condominiali secondo la loro ripartizione. La guida educativa al confronto economico tra acquisto e locazione richiama inoltre la durata della permanenza, il valore futuro dell’immobile e il rendimento che potrebbero avere i risparmi impiegati diversamente. Sono variabili da stimare, non risultati garantiti.

«Non esiste una risposta univoca alla domanda se sia meglio comprare o affittare casa», afferma nel rapporto Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista. Tra i fattori da valutare indica la stabilità lavorativa, la situazione economica familiare e i progetti di permanenza nella stessa città.

Le verifiche prima di impegnare i risparmi

Per passare dalla media nazionale a una scelta su un’abitazione precisa servono tre verifiche distinte:

1. Liquidità iniziale: ottenere il preventivo completo di acquisto, oneri e lavori; per l’alternativa in affitto, distinguere cauzione, provvigione e primo canone.
2. Sostenibilità mensile: confrontare una proposta di finanziamento riferita al richiedente e all’immobile con le condizioni effettive della locazione, aggiungendo le rispettive spese ricorrenti.
3. Costo nel tempo: valutare per quanto si prevede di abitare nella casa e quali ipotesi si stanno facendo su manutenzione, valore dell’immobile e impiego alternativo dei risparmi.

Questi preventivi e le condizioni del finanziamento permettono di capire se il capitale disponibile basta davvero, senza confondere l’accesso alla proprietà con la sola possibilità di pagarne la rata.

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