Aste immobiliari deserte: come scende il prezzo e quando il ribasso conviene davvero

Nel mercato delle vendite giudiziarie molte occasioni non nascono al primo tentativo, ma al secondo o al terzo. Quando un’asta va deserta, cioè non arriva nessuna offerta valida, il giudice dell’esecuzione può fissare una nuova vendita a un prezzo più basso.

È un meccanismo previsto dal Codice di procedura civile. Conoscerlo aiuta a capire perché molti degli immobili all’asta consultabili online arrivano a valori molto lontani da quelli del mercato libero.

Le regole: un quarto, poi la metà

L’articolo 591 del Codice di procedura civile stabilisce che, in caso di asta deserta, il giudice può ridurre il prezzo base fino a un quarto rispetto al precedente. Dopo il quarto tentativo andato a vuoto, il ribasso può arrivare fino alla metà.

Il taglio non è automatico né sempre massimo: lo decide il giudice caso per caso.

A questo si somma la regola sull’offerta minima. Secondo l’articolo 571, un’offerta è valida anche se inferiore al prezzo base, purché non di oltre un quarto. Serve inoltre una cauzione pari ad almeno il 10% della cifra offerta.

Un esempio con i numeri

Prendiamo un appartamento con prezzo base di 200.000 euro e ipotizziamo che il giudice applichi ogni volta il ribasso massimo:

• prima asta deserta: il prezzo base scende a 150.000 euro e l’offerta minima valida diventa 112.500 euro;
• seconda asta deserta: il prezzo base scende a 112.500 euro e l’offerta minima a 84.375 euro.

In due passaggi la soglia d’ingresso si è più che dimezzata rispetto al prezzo iniziale.

Perché un’asta va deserta

Il ribasso attira, ma la domanda giusta è un’altra: perché nessuno ha comprato prima? A volte il motivo è banale: la zona ha poca domanda, l’avviso è stato poco visibile o il prezzo di partenza era troppo alto rispetto al mercato.

Altre volte il problema è l’immobile, che può avere:

• un’occupazione senza una data certa di liberazione;
• difformità urbanistiche costose da sanare;
• debiti condominiali o lavori strutturali da affrontare.

In questi casi il prezzo ribassato non è uno sconto, ma la misura di un rischio.

Per distinguere i due casi bisogna leggere i documenti della procedura e saper verificare perizia, avviso e stato di occupazione prima di formulare l’offerta. Va confrontato il valore di stima con i prezzi reali della zona e vanno calcolati i costi che la perizia lascia a carico dell’acquirente.

Più ribassi, più concorrenza

Un prezzo più basso attira anche più partecipanti. Quando le offerte valide sono più di una si apre la gara, e il prezzo di aggiudicazione può risalire anche molto rispetto all’offerta minima.

Aspettare il terzo o quarto tentativo, quindi, non garantisce di comprare al prezzo più basso. Può anche significare perdere l’immobile a favore di chi ha offerto prima.

Per chi valuta questo canale, il primo passo è monitorare gli annunci e seguirne la storia: quanti tentativi ci sono stati e di quanto è sceso il prezzo. Realtà specializzate come case-asta.it affiancano l’acquirente in questa analisi, con un obiettivo preciso: trasformare il ribasso in un risparmio reale, non in una spesa imprevista.

Rimani aggiornato seguendoci su Google News!

SEGUICI

Continua a leggere le notizie di DiariodelWeb.it e segui la nostra pagina Facebook