Affitti brevi, Salvini contro la proposta UE: nessun divieto automatico

Matteo Salvini ha annunciato che il Governo italiano intende contrastare «con ogni mezzo» l’Affordable Housing Act, la proposta europea che definisce un quadro per le misure a tutela dell’accessibilità e della disponibilità delle abitazioni. Il ministro ne ha parlato il 26 ottobre agli Stati generali degli affitti brevi a Milano, definendola una forma di esproprio. Ma il testo della Commissione non introduce un divieto europeo automatico né obbliga i Comuni a limitare le locazioni turistiche: stabilisce condizioni e verifiche per le autorità che, sulla base delle norme nazionali, decidano di intervenire. Il resoconto dell’intervento di Salvini riporta anche la sua affermazione secondo cui gli affitti brevi non sarebbero in concorrenza con gli alberghi.

In breve: il testo è ancora in discussione; per intervenire non basterebbe che un’area fosse classificata sotto stress abitativo. L’autorità dovrebbe anche dimostrare che gli affitti brevi hanno inciso in modo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle case per almeno tre anni. La proposta salvaguarda inoltre le locazioni della vera residenza principale dell’host quando l’intervento è giustificato dall’emergenza abitativa.

Che cosa dovrebbe dimostrare un’autorità locale

La proposta di regolamento COM(2026) 599 contempla due grandi categorie di interventi: restrizioni all’accesso o alla fornitura di servizi di affitto breve e misure che limitino l’acquisto o l’uso di immobili non destinati a residenza principale. Non prescrive però una specifica misura: la decisione se intervenire e quale strumento adottare resterebbe all’autorità competente secondo il diritto nazionale. Il quadro europeo servirebbe a rendere più omogenee le valutazioni e a fissare requisiti di motivazione, proporzionalità, trasparenza e revisione. Il testo della proposta della Commissione è disponibile su EUR-Lex.

Per individuare un’area sotto stress abitativo, il testo guarda anzitutto al rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile pro capite. La soglia è raggiunta quando servono almeno otto anni di reddito per acquistare una casa di dimensioni medie; il rapporto deve anche essere aumentato nei dieci anni più recenti. Se arriva almeno a dieci anni, non è necessario dimostrare quell’aumento. In entrambi i casi, l’autorità dovrebbe valutare se, senza intervento, la pressione difficilmente si attenuerà nei tre anni successivi, considerando dinamiche demografiche, domanda e offerta di abitazioni e dati oggettivi e verificabili.

Questa prima verifica non basta a giustificare un limite agli affitti brevi. Il testo richiede anche di dimostrare che quel tipo di attività abbia avuto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità delle case nell’area per almeno i tre anni precedenti. La Commissione chiarisce che la presenza simultanea di stress abitativo e affitti brevi, da sola, non prova il nesso richiesto. Inoltre, il rapporto prezzo-reddito misura soprattutto l’accessibilità all’acquisto, non direttamente quella degli affitti: la valutazione dovrebbe quindi essere completata da evidenze locali pertinenti. Le spiegazioni della Commissione sui criteri e sulle verifiche precisano anche che non è previsto un limite uniforme di notti né una soglia europea unica per definire un host professionale.

La tutela della residenza principale e i margini locali

Il testo proposto esclude, nell’ambito delle misure giustificate dalla tutela dell’accessibilità abitativa, le restrizioni agli affitti brevi che riguardino una casa che costituisce davvero la residenza principale dell’host. La nozione dipende dalla residenza abituale e dal centro degli interessi della persona, secondo la definizione comune e le regole nazionali applicabili. Non significa che ogni uso turistico di una casa principale sia esente da qualsiasi regola: misure adottate per altri motivi, come sicurezza o tutela dell’ambiente urbano, restano soggette alle norme pertinenti. La salvaguardia riguarda il quadro specifico della proposta europea per l’emergenza abitativa.

Per gli altri casi, la proposta non fissa una stretta uguale in tutta Europa. La misura dovrebbe essere limitata all’area interessata e calibrata sul problema; l’autorità dovrebbe valutare se esistano alternative meno restrittive che possano ottenere risultati comparabili in tempi ragionevoli. Il progetto comprende anche una raccomandazione della Commissione per favorire l’aumento dell’offerta di abitazioni, in particolare sociali e accessibili: è un indirizzo non vincolante, distinto dal regolamento. La Commissione presenta i due strumenti come complementari, riconoscendo che le restrizioni da sole non risolvono la carenza strutturale di case.

La proposta è ancora in negoziato

Al 28 ottobre 2026 il testo non è una norma in vigore. La Commissione lo ha presentato il 9 settembre; Parlamento europeo e Consiglio lo esaminano secondo la procedura legislativa ordinaria. Nel fascicolo parlamentare la proposta risulta in fase preparatoria e in attesa della decisione della commissione competente. La scheda del Parlamento europeo registra anche l’annuncio del deferimento in commissione il 22 ottobre.

La posizione critica del Governo era stata anticipata anche dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, che il 21 settembre aveva riferito di un confronto con Confedilizia sul dossier e di una linea governativa di forte contrarietà in vista del negoziato a Bruxelles. L’intervento di Salvini agli Stati generali aggiunge una presa di posizione pubblica del ministro, non un esito del negoziato. Il resoconto del Ministero documenta la posizione espressa a settembre.

Per proprietari e gestori, dunque, la proposta non produce oggi nuovi obblighi o divieti. Se sarà approvata, definirà le condizioni per le future misure locali che rientrano nel suo campo di applicazione; l’effetto concreto dipenderà dalla versione definitiva, dalle prove disponibili sul mercato interessato e dalle decisioni delle autorità competenti. Il testo è al vaglio dei co-legislatori europei: il prossimo passaggio è il loro esame e l’eventuale modifica della proposta.

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