Il segreto delle case che si vendono e affittano prima: metratura, piano e prezzo

Nel mercato immobiliare italiano non tutte le case corrono alla stessa velocità. Alcune tipologie di immobili si vendono e si affittano molto più rapidamente di altre, indipendentemente dalla città o dall’area geografica. A fotografare con precisione questa dinamica è una recente analisi di Immobiliare.it Insights, che ha analizzato il time to sell e il time to rent nelle principali città del Paese.

Il risultato è sorprendente solo in apparenza: a vincere sono gli immobili più “tradizionali”, spesso lontani dagli standard energetici più elevati, ma perfettamente allineati alle reali possibilità economiche delle famiglie italiane.

Le case che si vendono più in fretta

Secondo lo studio, le abitazioni che trovano più velocemente un acquirente sono i trilocali, con superfici comprese tra i 50 e gli 85 metri quadrati, situati al primo piano e in classe energetica G. Una combinazione che accomuna gran parte delle città italiane, da Nord a Sud.

Esistono tuttavia alcune eccezioni territoriali: in città come Monza, Venezia e Messina si vendono più rapidamente immobili leggermente più grandi, mentre Brescia, Catania, Como, Padova, Palermo e Verona registrano una domanda vivace anche per abitazioni oltre i 145 mq.

Milano rappresenta un caso a sé: nel capoluogo lombardo si vendono più velocemente anche i bilocali, segno di un mercato estremamente dinamico e orientato a investitori e giovani professionisti.

Classe energetica bassa, un limite solo apparente

Un dato chiave dell’analisi riguarda la classe energetica. La stragrande maggioranza delle abitazioni che si vendono più rapidamente rientra nelle classi energetiche più basse, in particolare la G.

Come spiega Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it, il motivo è strutturale: il patrimonio immobiliare italiano è datato e il potere d’acquisto delle famiglie non consente grandi investimenti iniziali. Tuttavia, l’introduzione di normative sempre più stringenti, come la Direttiva Case Green, potrebbe trasformare la riqualificazione energetica in un’opportunità strategica nei prossimi anni.

Affitti: bilocali protagonisti e domanda sempre più selettiva

Nel mercato delle locazioni la fotografia è simile, ma con una differenza sostanziale: sono i bilocali a trovare un affittuario nel minor tempo possibile. Anche qui dominano metrature tra i 50 e gli 85 mq, immobili in buono stato e collocati prevalentemente al primo piano.

Alcune città mostrano dinamiche particolari:

• Firenze è l’unica realtà in cui si affittano più velocemente i monolocali;
• Venezia e Messina registrano una domanda significativa anche per i quadrilocali.

Sul fronte energetico, emergono segnali di una maggiore attenzione: Bergamo, Parma, Torino e Verona vedono tempi di affitto più rapidi per immobili in classe E, mentre a Monza prevale la classe F.

Milano è la città più veloce (e più cara) d’Italia

Quando si parla di rapidità, Milano non ha rivali. Il capoluogo lombardo registra il minor time to sell, pari a 3,1 mesi, e il minor time to rent, appena 1,9 mesi. Un primato che va di pari passo con i prezzi: 5.731 euro al metro quadro per le vendite e 23 euro al metro quadro per gli affitti, i più alti d’Italia.

Seguono Firenze e Roma per le vendite, mentre sul fronte degli affitti il podio è interamente lombardo, con Como e Brescia subito dopo Milano.

Le città più lente: Messina e Verona

All’estremo opposto della classifica troviamo Messina, dove le abitazioni restano sul mercato fino a 7 mesi prima di essere vendute, complice un prezzo medio al metro quadro decisamente più basso.
Per quanto riguarda gli affitti, la città con i tempi più lunghi è Verona, dove servono in media oltre 3 mesi per trovare un conduttore.

Un mercato che premia il realismo

Il quadro che emerge è chiaro: il mercato immobiliare italiano premia il compromesso tra prezzo, dimensione e funzionalità, più che l’eccellenza energetica o il lusso. In attesa che la transizione green diventi realmente accessibile a tutti, sono le case “normali” a muovere il mercato.

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